CONFIDENCIAL
Memorando de Investimento
Documento técnico preliminar dirigido a incorporadores e construtores. Não é anúncio para morador final. Metragem, unidades e coeficiente são estimativa preliminar sujeita a confirmação por RIU e estudo de massa.
CRECI PJ 11.841
PERITO TJRJ · NBR 14.653
Um lote qualificado, com potencial construtivo ocioso, em eixo já adensado.
Lote plano de 462 m² com 13,50 m de testada, posicionado diretamente sobre a Av. Geremário Dantas, via arterial de comércio consolidado em Pechincha. O terreno carrega hoje uma casa de 403 m² edificados (habite-se de 1996), edificação que entra na conta apenas como custo de demolição.
O aproveitamento construído atual está muito abaixo do que o zoneamento do eixo permite, e essa diferença é a tese de incorporação. O lote vizinho lateral já tem um prédio de cinco andares erguido, evidência concreta de que o adensamento no eixo não é hipótese, é fato ao lado.
O ativo está à venda por R$ 820.000. Modelado no aproveitamento pleno do eixo (edificação com afastamento, até 8 pavimentos de referência), o estudo preliminar aponta VGV na faixa de R$ 8,6 mi a R$ 11,3 mi, com margem sobre custo total em torno de 24% no cenário base. Os números definitivos dependem do RIU e de estudo de massa.
Números-chave
| Área do terreno | 462 m² |
| Testada | 13,50 m · lote plano |
| Endereço | AV. GEREMÁRIO DANTAS, 472 · CEP 22740-010 |
| Gabarito de referência (PEU Taquara, LC 70/2004) | até 4 pav. colado · até 8 pav. c/ afastamento |
| Preço do ativo (terreno com casa a demolir) | R$ 820.000 |
| Área construída bruta estimada (programa pleno) | aprox. 1.775 m² |
| Área privativa vendável estimada | aprox. 1.330 m² |
| Unidades típicas estimadas | aprox. 21 un. de 2 quartos |
| VGV estimado (faixa) | R$ 8,6 mi a R$ 11,3 mi |
| Margem sobre VGV (faixa) | aprox. 9% a 28% · base aprox. 19% |
| Margem sobre custo total (faixa) | aprox. 9% a 38% · base aprox. 24% |
Estimativa preliminar. Metragem, número de unidades e coeficiente sujeitos a confirmação por RIU e estudo de massa.
Por que este terreno
A tese é simples e mensurável: subaproveitamento de um lote qualificado dentro de um eixo que já adensou.
A Av. Geremário Dantas é via arterial de comércio consolidado, enquadrada pela legislação em Zona Comercial e de Serviços com vocação para uso misto e residencial multifamiliar. O terreno atende com folga aos requisitos de parcelamento da zona: 462 m² contra 360 m² de área mínima, e 13,50 m de testada contra 12 m mínimos. É um lote pronto para receber um empreendimento vertical, hoje ocupado por uma única casa de 403 m² edificados que consome uma fração mínima do potencial do solo.
A diferença entre o que existe hoje (uma residência unifamiliar de dois pavimentos) e o que o eixo comporta (edificação de até 8 pavimentos com afastamento) é onde está o ganho de incorporação. E o mercado já validou esse potencial no próprio quarteirão: o lote vizinho lateral tem um prédio de cinco andares construído. O adensamento não é uma aposta sobre o futuro do bairro, é a leitura de um movimento que já aconteceu na quadra.
Para quem incorpora, o precedente vertical no entorno imediato reduz o risco de absorção: o produto verticalizado já tem aceitação comprovada na quadra, não depende de inaugurar um vetor novo.
A volumetria construída hoje
A edificação atual (habite-se de 1996, 403 m² averbados) entra no modelo apenas como custo de demolição. As imagens documentam a volumetria construída hoje: subsolo utilizável, com garagem coberta e acesso por rampa.
O subsolo utilizável confirma que o lote comporta cota inferior de garagem e serviço, atributo relevante para o programa vertical projetado. A construção existente não agrega valor à tese: seu papel na conta é o custo de demolição (seção 06 e anexo de premissas), liberando o solo para o aproveitamento pleno do eixo.
Demanda apoiada em infraestrutura já instalada
Pechincha e o eixo da Geremário Dantas concentram os fatores que sustentam demanda e liquidez para residencial de médio padrão em Jacarepaguá. A tese de venda das unidades não depende de criar um vetor novo, ela se apoia em infraestrutura já instalada.
Comércio e serviços
Center Shopping a poucos metros e Quality Shopping no entorno, além de comércio de rua, farmácias e serviços consolidados ao longo da própria avenida. Endereço onde a rotina se resolve a pé, atributo que o comprador de 2 quartos valoriza diretamente no preço.
Educação
Colégio Rainha dos Corações e uma rede de ensino estabelecida no bairro, fator relevante para o público familiar que é o comprador natural de tipologias de 2 quartos.
Mobilidade
Transporte público a menos de 250 m, com as linhas 390, 565, 610, 691, 766 e 878, e acesso metropolitano pela Linha Amarela, que conecta o eixo à Barra da Tijuca, ao centro e ao aeroporto.
Deslocamento resolvido
Localização com deslocamento resolvido é o que sustenta preço e velocidade de vendas. É a variável que separa estoque parado de produto com giro em Jacarepaguá.
Referência de preço de estoque · m² de revenda no eixo
| Bairro · fonte QuintoAndar, consulta 15/08/2026 | R$ / m² (revenda) |
|---|---|
| Pechincha (endereço do ativo) | R$ 4.192 |
| Taquara | R$ 3.980 |
| Anil | R$ 3.824 |
| Jacarepaguá (delimitação ampla, âncora superior) | R$ 7.647 |
O metro quadrado de apartamentos em oferta no eixo gira, no estoque de revenda, em torno de R$ 4.000 a R$ 4.200. Esse é o piso de referência de mercado. Produto novo, lançado, pratica preço acima desse patamar, e a leitura desse prêmio é a premissa central da análise de investimento (seção 06 e lista de premissas ao final).
O que o eixo comporta
O gabarito de referência vem do PEU Taquara (Lei Complementar Municipal 70/2004), que rege a Av. Geremário Dantas em Zona Comercial e de Serviços, uso misto e residencial multifamiliar.
Quadro de referência legal · PEU Taquara (LC 70/2004)
Os parâmetros acima são referência da legislação pública em vigor. O gabarito, o coeficiente e o número de pavimentos definitivos deste lote só se confirmam pelo RIU oficial da Prefeitura, que depende da posição exata do lote em relação à Linha Amarela e do mapa cadastral georreferenciado. O RIU é gratuito e imediato. Nenhum número deste memorando substitui o RIU nem o estudo de massa.
Programa estimado · duas configurações
| Métrica estimada · sujeita a RIU | Config. mínima 4 pav. colado |
config. de trabalhoConfig. plena até 8 pav. c/ afastamento |
|---|---|---|
| Pavimentos de referência | 4 | 8 |
| Taxa de ocupação adotada | aprox. 60% | aprox. 48% |
| Área construída bruta (ABC) | aprox. 1.100 m² | aprox. 1.775 m² |
| Área privativa vendável (75% da ABC) | aprox. 825 m² | aprox. 1.330 m² |
| Unidades típicas (2 quartos, aprox. 62 m²) | aprox. 13 | aprox. 21 |
Premissas: ocupação 48% a 62% (menor com afastamento), eficiência de privativa 75% (faixa usual de médio padrão com varandas), tipologia provável de 2 quartos com aprox. 62 m². A análise de investimento (seção 06) é modelada sobre a configuração plena, onde o ativo entrega retorno de incorporação. A configuração mínima é apenas referência de piso.
Custo do ativo versus potencial de VGV
Premissas de custo
| Terreno | R$ 820.000 |
| Demolição (403 m²) | R$ 50.000 |
| Obra · R$/m² ABC | R$ 3.100 |
| Indiretos técnicos | 12% da obra |
| Comercial. + tributos | 10% do VGV |
Obra: CUB R-8N Sinduscon-RJ R$ 2.456,44/m² (mai/2026) × fator 1,26 (fundações, elevador, instalações). Premissas a validar.
Premissas de receita · preço de venda produto novo
| Conservador · R$/m² | R$ 6.500 |
| Base · R$/m² | R$ 7.500 |
| Otimista · R$/m² | R$ 8.500 |
Âncora: revenda no eixo aprox. R$ 4.000 a R$ 4.200/m² (piso, QuintoAndar 15/08/2026) + prêmio de lançamento; teto ancorado em R$ 7.647/m² de Jacarepaguá. Prêmio é premissa a validar.
Quadro de resultado · três cenários
| Rubrica | Conservador | cenário principalBase | Otimista |
|---|---|---|---|
| Preço de venda por m² | R$ 6.500 | R$ 7.500 | R$ 8.500 |
| VGV (1.330 m² × preço) | R$ 8.645.000 | R$ 9.975.000 | R$ 11.305.000 |
| Custo do terreno | R$ 820.000 | R$ 820.000 | R$ 820.000 |
| Demolição | R$ 50.000 | R$ 50.000 | R$ 50.000 |
| Obra (1.775 m² × R$ 3.100) | R$ 5.502.500 | R$ 5.502.500 | R$ 5.502.500 |
| Indiretos técnicos (12% da obra) | R$ 660.300 | R$ 660.300 | R$ 660.300 |
| Comercialização e tributos (10% VGV) | R$ 864.500 | R$ 997.500 | R$ 1.130.500 |
| Custo total | R$ 7.897.300 | R$ 8.030.300 | R$ 8.163.300 |
| Resultado (VGV − custo total) | R$ 747.700 | R$ 1.944.700 | R$ 3.141.700 |
| Margem sobre VGV | aprox. 8,6% | aprox. 19,5% | aprox. 27,8% |
| Margem sobre custo total | aprox. 9,5% | aprox. 24,2% | aprox. 38,5% |
O cenário conservador assume produto novo a apenas aprox. 55% acima do estoque de revenda do bairro e ainda fecha positivo, sinal de piso de segurança na tese. O preço de venda do produto novo é a alavanca dominante do retorno, e o aproveitamento pleno do gabarito (afastamento, 8 pav.) é a condição para o VGV existir na escala modelada. Por isso a confirmação do coeficiente pelo RIU é o que transforma a faixa em número fechado.
Estudo preliminar, não número fechado
A Godoy Prime trabalha com dado oficial: o preço e o potencial partem de leitura técnica apoiada em transações reais e oficiais e na legislação pública em vigor, não em achismo de mercado.
Nenhuma metragem, número de unidades ou coeficiente é cravado antes da confirmação pelo RIU da Prefeitura do Rio e pelo estudo de massa. As cifras de custo de obra e de preço de venda estão lastreadas em fonte citada, e o que é premissa está rotulado como premissa.
Uma conversa técnica para alinhar o programa, emitir o RIU oficial do lote (gratuito e imediato) e conduzir o estudo de massa que fecha o VGV. A partir daí, a negociação do ativo acontece com um único responsável pela informação e pela documentação, sem ruído de intermediários.
CRECI PF 80.199 · CRECI PJ 11.841
Perito Avaliador credenciado TJRJ · norma ABNT NBR 14.653
Premissas a validar & fontes
As cinco premissas mais sensíveis do modelo
- Preço de venda do produto novo por m²: R$ 6.500 / 7.500 / 8.500 (cons/base/otim). Firme apenas o piso de revenda: Pechincha R$ 4.192, Taquara R$ 3.980, Anil R$ 3.824 (QuintoAndar, 15/08/2026), e teto de Jacarepaguá R$ 7.647 como âncora superior. O prêmio de lançamento sobre a revenda é premissa. Confirmar com comparáveis de lançamento reais no eixo.
- Custo de obra: R$ 3.100/m² de ABC. Derivado do CUB residencial R-8N do Sinduscon-RJ de R$ 2.456,44/m² (mai/2026) com fator 1,26 para itens não cobertos pelo CUB (fundações, elevador, instalações, BDI de obra). Confirmar o fator conforme padrão de acabamento pretendido.
- Programa e ocupação: ABC aprox. 1.775 m², ocupação aprox. 48%, eficiência 75%, aprox. 21 unidades. Estimativa preliminar sujeita a RIU e estudo de massa. Confirmar coeficiente de aproveitamento e gabarito efetivos do lote.
- Demolição da casa de 403 m²: R$ 50.000 (aprox. R$ 124/m²). Premissa de referência. Confirmar com orçamento de demolição e remoção de entulho.
- Custos indiretos: 12% da obra (técnicos) + 10% do VGV (comercialização e tributos). Confirmar percentuais conforme estrutura de projeto, política de comissão e regime tributário da incorporação.
Fontes utilizadas
- Custo de obra (CUB R-8N, Sinduscon-RJ): R$ 2.456,44/m², referência mai/2026. Fonte: Sienge (agregador do índice Sinduscon-RJ). https://www.sienge.com.br/blog/cub/ · consulta 15/08/2026.
- Preço de venda de referência (estoque de revenda): QuintoAndar, média do m² à venda, consulta 15/08/2026. Pechincha R$ 4.192, Taquara R$ 3.980, Anil R$ 3.824, Jacarepaguá R$ 7.647 (âncora superior). https://www.quintoandar.com.br/comprar/imovel/pechincha-rio-de-janeiro-rj-brasil
- Zoneamento e gabarito: Lei Complementar Municipal 70/2004 (PEU Taquara), artigos 48 e 49, texto oficial (Diário Oficial / IplanRio). http://www.rio.rj.gov.br/dlstatic/10112/139338/DLFE-3259.pdf/1.0
- RIU · serviço oficial (Carioca Digital / SMDU): gratuito e imediato. https://carioca.rio/servicos/emissao-de-relatorio-de-informacao-urbanistica-riu/ · visualizador georreferenciado https://mapas.rio.rj.gov.br/
Itens não confirmáveis sem o RIU: zona exata do lote (ZCS 2 × ZCS 3), IAT definitivo, cota de soleira, ATE por atividade. Nenhum número foi estimado além do que consta na LC 70/2004. Documento confidencial de uso exclusivo do destinatário.